Защита прав участников долевого строительства
16.08.2019 Подробно
Защита прав участников долевого строительстваПриобретение жилья на этапе, когда многоквартирный дом только планируется к строительству или находится в процессе строительства, одних граждан привлекает меньшей стоимостью такого жилья по сравнению с уже построенным, других пугает рисками остаться и без денег, и без жилья.Вместе с тем, соблюдение следующих правил позволит защитить себя от неблагоприятных последствий.В первую очередь проверьте наличие у застройщика разрешения на строительство, проектной декларации и заключения контролирующего органа (на территории Вологодской области – Управление государственного строительного надзора Департамента строительства Вологодской области) о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным законом, поскольку только при наличии таких документов застройщик вправе привлекать средства участников долевого строительства.Обращаем внимание, что застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен обеспечить доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в интернете официального сайта. На официальном сайте в отношении каждого строящегося многоквартирного дома должна быть размещена вся информация, в том числе, разрешение на строительство, проектная документация, проектная декларация, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком, а также заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона.Также необходимо знать, что вы должны подписать договор участия в долевом строительстве (именно так он называется в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Не подписывайте документы с другими названиями: договор инвестирования, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи квартиры и прочие. Как правило, у такого застройщика может не оказаться всех необходимых документов для осуществления строительства дома. Обязательно зарегистрируйте договор участия в долевом строительстве в Едином государственном реестре недвижимости. Только с момента такой регистрации договор считается заключенным, следовательно, возникают все права, в том числе, право требовать от застройщика передачи квартиры после завершения строительства. Кроме того, такая регистрация позволит избежать заключения сразу нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры.Перед подписанием внимательно перечитайте условия договора, который подписываете. Договор должен содержать следующие условия, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считается незаключенным и может быть признан судом недействительным: - определение подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией; - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;- гарантийный срок на объект долевого строительства;- одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд либо размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.Что же такое компенсационный фонд и счета эскроу?Компенсационный фонд формируется счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков. Для этих целей в 2017 году была создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», которая осуществляет формирования компенсационного фонда и выплату за счет средств указанного фонда возмещения гражданам - участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика.Однако, с 1 июля 2019 года в России появился новый механизм защиты прав граждан – участников долевого строительства – обязательное использование застройщиками счетов эскроу.Согласно изменениям законодательства, участники долевого строительства больше не перечисляют деньги застройщику, а хранят средства на специальных сберегательных счетах эскроу. В это же время застройщик ведет строительство за счет собственных средств или банковского кредита. При этом, доступ к эскроу-счетам застройщик получает только после того, как представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию и подтверждение регистрации прав собственности как минимум одного объекта долевого строительства. В связи с изложенным, финансовым гарантом дольщиков в этом случае выступает банк.Следует знать, что в настоящее время может выбор условий привлечения денежных средств (уплата взносов в компенсационный фонд и размещение денежных средств на счетах эскроу) зависит от ряда факторов.Застройщики могут привлекать средства дольщиков и по старой схеме (путем уплаты взносов в компенсационный фонд) при условии, что строительство дома завершено на 30% и уже продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, включая машино-места.Готовность объекта может составлять 15%, если строительство ведется в рамках развития застроенной территории, комплексного освоения территории или по договорам с органами власти, предусматривающим передачу объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность либо снос ветхого и аварийного жилья.В случае, если застройщик и возводимый им многоквартирный дом не соответствуют указанным требованиям, привлечение денежных средств граждан на строительство такого объекта возможно только с использованием счетов эскроу.В любом случае при возникновении сомнений в «чистоте» совершаемой сделки проще отказаться от ее заключения, чем в последующем отстаивать свою правоту в суде. Выбирайте надежных застройщиков и внимательно проверяйте все документы, прежде чем подписать договор участия в долевом строительстве. Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области
